在此次國務(wù)院文件出臺之前，精明、敏銳的資本便已在長租公寓這一領(lǐng)域多方撒錢，投資布局。

　　在資本的追逐之下，長租公寓迅猛發(fā)展。混戰(zhàn)的各方既有像萬科、中海這樣的開發(fā)商，也有如世聯(lián)、鏈家這類的中介機(jī)構(gòu)；更有一眾依托互聯(lián)網(wǎng)+成長起來的長租公寓品牌。

　　雖被視為是產(chǎn)業(yè)藍(lán)海，但長租公寓的發(fā)展路徑及盈利模式卻一直未能明確。如果這些問題未能夠得到很好的解決，長租公寓這個野蠻生長起來的市場，將面臨洗牌與重組。群雄割據(jù)的時期，或?qū)⒊蔀檫^去。

　　應(yīng)該如何回歸良性發(fā)展，必將是所有長租公寓的經(jīng)營者們不能回避的痛點。

　　地產(chǎn)衍生的“房東”

　　在長租公寓領(lǐng)域試水?dāng)?shù)年后，萬科終于在上個月推出了長租公寓業(yè)務(wù)的統(tǒng)一品牌“泊寓”。公開資料顯示，目前萬科已在廣州、廈門、合肥、上海和重慶等城市落地了10余個長租公寓項目，截止到第一季度末，萬科已經(jīng)開業(yè)的長租公寓超過1000間，此外還有超過2000間正在籌備開業(yè)中。

　　今年萬科的業(yè)績發(fā)布會上，萬科總裁郁亮表示，未來的萬億大萬科里，一半將來自新業(yè)務(wù)。而長租公寓就是萬科五大新業(yè)務(wù)中頗為重要的一個部分。萬科對這一業(yè)務(wù)寄予厚望，未來的目標(biāo)是在2017年做到15萬間的規(guī)模。

　　覬覦長租公寓這塊蛋糕的開發(fā)商，不止萬科一家。招商蛇口目前也已根據(jù)不同的消費人群推出了“壹棧”、“壹間”和“壹棠”三大產(chǎn)品系列滿足不同的租賃需求，目前在運營的公寓面積超過60萬平方米，未來兩年內(nèi)將完成1線和1.5線城市的業(yè)務(wù)布局，預(yù)計會提供總量過百萬平米的租賃公寓規(guī)模。

　　此外，深圳市政府最大國有房企深業(yè)集團(tuán)也推出了長租公寓產(chǎn)品，計劃在2016年底推出3000套長租公寓，力爭三年左右完成在深圳推出兩萬套的總體計劃。

　　大多數(shù)開發(fā)商運營長租公寓的模式，均是通過盤活存量房資源。招商蛇口的公寓項目中，就有一部分是由存量住宅改造而來；深業(yè)也是通過對自有存量物業(yè)進(jìn)行改造升級，并與政府合作對部分存量物業(yè)進(jìn)行運營管理來進(jìn)軍這一領(lǐng)域。

　　克而瑞研究中心研究員房玲分析稱，房企入局長租公寓，看中的不僅是龐大的市場需求。更為重要的是，通過租賃的形式能夠有效地實現(xiàn)存量房的去化，對于國企一類有存量資產(chǎn)閑置的，這種模式能夠帶來收益同樣也是有效盤活資產(chǎn)的手段。

　　包括中海、嘉華和陽光城等在內(nèi)的房企，也在長租公寓這一領(lǐng)域有所布局。未來或?qū)⒂懈嗟姆科笊孀氵@一領(lǐng)域。龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍就透露，龍湖有做長租公寓的打算。

　　與租賃市場有天然聯(lián)結(jié)的中介代理機(jī)構(gòu)們，則早已經(jīng)搶灘長租公寓領(lǐng)域。互聯(lián)網(wǎng)嗅覺一向靈敏的鏈家，早于幾年前就成立了鏈家自如品牌進(jìn)軍這一領(lǐng)域。上個月，自如宣布獨立運營。這個依托鏈家的互聯(lián)網(wǎng)思維成長起來的品牌，要離開鏈家自立門戶了。

　　在長租公寓領(lǐng)域動作頻頻的代理機(jī)構(gòu)還有世聯(lián)行。世聯(lián)行旗下不僅有為年輕白領(lǐng)打造的紅璞青年公寓，也通過投資4000萬控股高端長租公寓的龍頭晟曜行，進(jìn)軍中高端長租公寓市場。

　　資本孵化下的平臺

　　長租公寓的迅猛發(fā)展，離不開互聯(lián)網(wǎng)的土壤，更加離不開資本的推動。

　　扎根于互聯(lián)網(wǎng)而生長起來的長租公寓平臺，如今就像是“站在風(fēng)口上的豬”，逐利的資本聞風(fēng)而動，在這一領(lǐng)域?qū)ふ抑麄兊墨C物。

　　早期資金的涌入為長租公寓的擴(kuò)張?zhí)峁┝藙恿ΑV為人知的是，憑借雷軍的1億元投資，YOU+公寓迅速從廣州延伸至北京、上海，房源數(shù)量也由數(shù)百間激增至近3000間；蘑菇公寓憑借當(dāng)年收獲的兩輪融資將房源迅速從0擴(kuò)張至5000間；優(yōu)客逸家在B輪獲得2000萬美元融資后，則完成了從成都到武漢的跨區(qū)域發(fā)展。

　　政策層面的推動更是提振了資本的信心。根據(jù)記者的不完全統(tǒng)計，截至2016年5月31日，已經(jīng)完成至少一輪融資的長租公寓平臺有十余家。這些平臺絕大多數(shù)在一二線尤其是一線城市布局。

　　YOU+目前已經(jīng)完成兩輪融資，B輪融資3000萬美元；優(yōu)客逸家B輪融資額為2200萬美金；青客公寓也于去年完成1.8億人民幣的B輪融資；蘑菇公寓完成了3000萬美金的C輪融資；warm+也獲得了數(shù)千萬pre-A輪融資。完成融資的還有小螺趣租和貝克公寓等。

　　4月份魔方公寓完成C輪3億美元的融資，再一次引爆了長租公寓領(lǐng)域。這是迄今為止長租公寓領(lǐng)域最大的一筆投資，完成本輪融資后，魔方公寓的估值將超過10億美元。

　　大筆資金的聚集必有大批創(chuàng)業(yè)者躍躍欲試。以集合、整合長租公寓品牌的租房平臺蘑菇租房為例，目前這個平臺上共有200多個公寓品牌；深圳合屋創(chuàng)始人羅鳳鳴也透露，現(xiàn)在合屋平臺上運營的公寓品牌有近40個，后續(xù)將有更多的品牌上線。

　　不過依靠風(fēng)投支撐起來的行業(yè)可持續(xù)性存疑。萬科高級副總裁譚華杰就指出，“風(fēng)投是最貴的資金，靠風(fēng)投資金不可能長期支撐出租業(yè)務(wù)，也不可能做大?！?/p>

　　盈利模式待考

　　在4月份的深圳青年樂巢計劃發(fā)布會上，深圳長租公寓品牌負(fù)責(zé)人幾乎悉數(shù)出席，連萬科高級副總裁譚華杰也與會分享了自己并不愉快的租房經(jīng)歷，以及萬科目前在這一領(lǐng)域的做法和想法。

　　目前業(yè)界普遍的共識是，長租公寓是一項前期投入資金巨大、回報周期較長的微利業(yè)務(wù)。通常來說，長租公寓的回報周期短則一年，長則三四年，對于投入企業(yè)而言，有不小的資金壓力。

　　長租公寓行業(yè)資深投資和運營管理人全靂認(rèn)為，長租公寓行業(yè)整體處于投入期，盈利的企業(yè)不多，隨著獲取房源的成本快速上升，公寓運營的收益會同比下降。

　　目前無論是大型企業(yè)抑或是小型品牌，在長租公寓這一領(lǐng)域目前仍未有明確的盈利模式。譚華杰就表示，目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果僅靠商品房出租，長租公寓不可能建立起盈利模式。

　　但是對于大型房企來說，“盈利”并不是涉足這一領(lǐng)域的最初目的。自萬科提出“城市配套服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型方向后，租住業(yè)務(wù)便成為其中重要的一個環(huán)節(jié)。萬科將長租公寓作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)進(jìn)行發(fā)展，不僅僅在基于自身地產(chǎn)業(yè)務(wù)的優(yōu)勢將公寓項目開在自有項目中，還進(jìn)行市場化的項目拓展。

　　萬科希望通過打造品牌來建立市場的認(rèn)可。另外作為運營方式，還可以與房產(chǎn)項目進(jìn)行聯(lián)動。例如重慶西九萬科驛就曾推出聯(lián)合營銷，西九萬科驛的租戶若購買萬科西九項目二期，之前的租金將可用于抵房款，這有助于房地產(chǎn)項目的銷售去化。

　　有著國資背景的招商蛇口與深業(yè)，在這一領(lǐng)域的布局則更多的是出于使命的考慮。招商蛇口深業(yè)集團(tuán)副總裁董方就曾表示，深業(yè)在這上面不求利潤，租金將低于市場價，是帶有一定福利性質(zhì)的租賃公寓。

　　然而對于由風(fēng)投資本支撐著的品牌公寓們來說，情況就顯得略為棘手。如果未能夠摸索出可行的盈利模式，逐利的資本也終將會舍棄這個行業(yè)。大量的公寓品牌則將盈利的可能押注于增值業(yè)務(wù)之上。

　　YOU+公寓創(chuàng)始人劉昕指出，YOU+的關(guān)注盈利點不是在租賃業(yè)務(wù)上，而是在后面附加值和社群經(jīng)濟(jì)。YOU+有三不租原則，即45歲以上不租，結(jié)婚帶小孩的不租，不愛交朋友的不租。這一原則為YOU+積累了大批潛在的單身年輕消費群體。

　　劉昕對這種“黏住”年輕人的盈利方式頗具信心，他表示，未來盈利點可以有很多?！爸灰鹬啬贻p人，與他們保持良好的關(guān)系，他們或許愿意把衣食住行都交給我?！?/p>

　　蘑菇公寓則通過轉(zhuǎn)型來尋求新的盈利點。蘑菇公寓聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平介紹，蘑菇要做的就是白領(lǐng)租房平臺，通過給公寓經(jīng)營者各種支持，把各家公寓的真實房源引到蘑菇租房的平臺上。“平臺可以快速實現(xiàn)量級上的擴(kuò)張，而且在平臺做大之后隨之而來的盈利方式也將多樣化，例如租房金融服務(wù)、生活服務(wù)娛樂餐飲消費等等，這將具備更大的想象空間。”

　　但是目前，YOU+和蘑菇的想法并沒有太多付諸實踐，附加值的盈利模式并未建立，在很多業(yè)內(nèi)人士看來，他們也依然在持續(xù)地“燒錢”。

　　試水資產(chǎn)證券化

　　如果增值服務(wù)沒能夠為投資方帶來可觀的利潤，那么脫離了資本的澆灌后，長租公寓的出路在哪里？譚華杰認(rèn)為，長租公寓需要找到更便宜的資金用以持有更多的資產(chǎn)，利用規(guī)模效應(yīng)及增量價值賺錢。更便宜的資金則包括險資、債權(quán)，甚至REITs機(jī)構(gòu)等低利率的資本。

　　大型房企在這一方面仍然具有較為明顯的優(yōu)勢。譚華杰表示，“萬科的優(yōu)勢在于，因為擁有居住服務(wù)的豐富經(jīng)驗，其運營費用率可以控制在15%。這樣稅后可分配給投資者的收益率為4%-5.5%。鑒于萬科良好的信用，在這個利率區(qū)間內(nèi)大量獲取資金，基本是可行的。”

　　但對于創(chuàng)業(yè)公司來說，獲取便宜的資金并非易事。據(jù)調(diào)查了解，很多公寓品牌包括魔方，除了接受A、B輪的長期債權(quán)融資，還會經(jīng)常利用一些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺進(jìn)行小額的、短期的融資。

　　YOU+公寓就通過與58金融合作，將YOU+經(jīng)營租賃權(quán)的收益轉(zhuǎn)化成固定收益的理財產(chǎn)品，在58金融平臺上轉(zhuǎn)讓給投資人。YOU+方面表示，募集的資金用于開發(fā)后續(xù)項目，是開拓融資渠道的一種嘗試。目前長租公寓的信托融資成本約有15%-20%，相比較通過58金融融資的成本更合理。

　　資產(chǎn)證券化或可以幫助他們將這項生意進(jìn)行到底。克而瑞研究中心分析師蔡建林指出，目前市場上長租公寓的運營商眾多，主要面向都市白領(lǐng)，盡管出租價格并不低，卻都實現(xiàn)了較高出租率，甚至有的長租公寓已經(jīng)租滿，排隊預(yù)約者甚多。長租公寓有著穩(wěn)定的現(xiàn)金流，具備證券化條件。

　　房玲也認(rèn)為，長租公寓產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收入可以帶來可觀的現(xiàn)金流，也較易實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，便于企業(yè)進(jìn)行資本運作。

　　去年年底，互聯(lián)網(wǎng)金融公司魔方金服和連鎖加盟品牌水滴公寓簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，為房產(chǎn)租賃用戶提供居住、配套、投資理財?shù)纫徽臼椒?wù)，由此拉開長租公寓租約證券化的序幕。魔方金服共發(fā)售了兩款房地產(chǎn)租約證券化理財產(chǎn)品——魔房寶，期限最短為0.5個月，年化收益8%，期限最長為8.5個月，年化收益14%。

　　在此次《意見》加持下，通過與金融機(jī)構(gòu)合作的方式來試水資產(chǎn)證券化成為了可能，不少品牌公寓已加入資產(chǎn)證券化的陣營。

　　顯然，“資金”仍然是關(guān)鍵。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)也預(yù)言，“在未來中國的長租公寓行業(yè)只有三類企業(yè)可以存活下去?！钡谝活惼髽I(yè)是在資金端、品牌端、在很多層面有綜合優(yōu)勢的開發(fā)商；第二是自如這樣具備原有的經(jīng)紀(jì)優(yōu)勢和經(jīng)驗積累的品牌公寓；第三類則是保險公司這樣具有大量的資金，有長期的資金匹配需求，對租賃的現(xiàn)金流和資產(chǎn)負(fù)債表能夠匹配在一起的。

　　譚華杰認(rèn)為，長租公寓運營本質(zhì)上是資產(chǎn)管理，未來最理想的資產(chǎn)持有人應(yīng)該是REITS。他建議，長租公寓企業(yè)結(jié)成聯(lián)盟，并以聯(lián)盟的形式成立一家合資公司，最后各自所占份額可以視各自的規(guī)模和盈利價值來定。

　　譚華杰認(rèn)為，只有解決好前期的基礎(chǔ)性問題，才能降低資金風(fēng)險，并拿到更多低成本資金擴(kuò)大規(guī)模。萬科愿意扮演行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的角色，力促平臺和合資公司的搭建。